Самовольные постройки, легализация

На рынке недвижимости самострой — не редкое явление, поэтому необходимо проводить урегулирование данного вопроса на законодательном уровне.

Варианты узаконивания

К самовольной постройке относится объект, который рано или поздно необходимо легализировать. С 2018 года был одобрен законопроект № 339–ФЗ «О внесении изменений …». Изменения коснулись и статьи 222 ГК РФ «Самовольная постройка», которая не была более подробно освещена до внесения изменений. Данный закон уточняет правовой режим касаемо строительства.

Относительно самовольного строительства были внесены следующие изменения:

• к такому типу построек не относится строение, которое было сооружено с нарушением правил пользования участком, в частности, если владелец не знал о такого рода изменениях;
• до согласования сноса данных построек можно привести документацию в порядок в соответствии с нормативами землепользования;

• решение о сносе такой постройки принимают госорганы местного управления, судебные структуры;
• муниципалитет имеет право принимать подобные решения, так же, как и суд;
• если отсутствуют сведения о субъекте, который возвел данную постройку, то снос такого объекта проводится по согласованию с владельцем участка;
• самострой сносится за счет средств застройщика или же данную постройку следует привести в порядок по закону;
• только при наличии соответствующих причин данная постройка может войти в собственность владельца участка и таким способом перейти в его распоряжение.

Отдельные нюансы касаемо легализации самостроя

Несмотря на установленные выше изменения, самовольные постройки запрещено сносить в следующих случаях:

• эти объекты проходят по параметрам, предписанным в соответствии с разрешенным строительством;
• права на данные постройки зарегистрированы до 01.09.2018 года;
• данные объекты (жилые дома) размещаются на участках законных собственников или на другом законном подтверждении.

Провести легализацию постройки, возведенной самовольно, возможно в двух случаях:

• в судебно–правовом порядке;
• в административно–правовом порядке.

Выбирают порядок в зависимости от ситуации и существующих правил землепользования.

Судебный порядок узаконивания

Порядок узаконивания в судебно–правовом порядке позволяет признать права на самострой в тех ситуациях, которые описаны в законе. Также особую роль играет факт наследования самостроя или ситуации, возникающие на основе гражданского спора о праве.

Узаконивание данным способом возможно только при открытии судопроизводства. Юридические лица могут разрешать споры данного рода обращаясь к арбитражным судам, а физлица подают иски в ведомства общей юрисдикции.

На основе поданного заявления суд выносит решение. От стоимости данной постройки зависит подсудность дел. Физлица, которые желают узаконить постройки стоимостью до 50 000 рублей должны обращаться к мировому судье, а для узаконивания самостроя с оценкой свыше 50 000 рублей истцу необходимо обращаться в районный федеральный суд, а юрлицам — в арбитражные суды региона.

Административный порядок узаконивания

Чтобы узаконить данную постройку в административно–правовом порядке необходимо собрать такие документы:

• техплан строения;
• анкета–заявление на госрегистрацию прав;
• правоустанавливающие документы.

Административно–правовой порядок узаконивания подходит только для тех объектов, которые не нуждаются в официальной регистрации, запуске в эксплуатацию.

Особенности узаконивания при обращении в третейский госсуд

Для разрешения споров можно обращаться и в третейский госсуд. Данный способ отличается своими особенностями.

Стороны при необходимости подают иск, чтобы отстаивать свои права на данный вид строительства. Заявление–иск подается в ведомства общей юрисдикции или в подведомственные арбитражные судебные ведомства, которые их рассматривают. Заявление в третейском госсуде рассматривают коллегиально и независимо.

Обратите внимание на то, что третейский госсуд рассматривает споры на данный вид построек, возникших не из публично–правовых, а из гражданских конфликтных отношений.

Можно рассмотреть вариант на примере. Так, истец из Симферополя пожелал подать иск на ответчика из Курска с целью признания права на объект, расположенный возле пригорода Санкт–Петербурга. Подобное заявление–иск вправе рассмотреть независимый арбитр из города Краснодар. Для запуска процесса судопроизводства нужно составить исполнительный лист арбитражного суда или ведомства общей юрисдикции.

Исполнительный лист с данными о такой постройке выдается взыскателю по требованию:

• если стороны данного разбирательства договорились между собой о получении исполнительного листа до подачи требования в судебное ведомство;
• выдаются листы судопроизводства по месту нахождения (жительства) виновной стороны;
• такой документ может быть направлен по месту расположения стороны, для которой третейский госсуд принял удовлетворительное решение.

Если снова обратиться к вышеописанному примеру, то заявитель получает исполнительный лист либо по месту жительства виновного (Курск), либо по расположению имущества (пригород Санкт–Петербурга) или по месту нахождения самого заявителя (Симферополь).

Также важно знать, что если в суд был подан неправильный иск или же требования истца сформулированы неточно, то при выдаче исполнительного листа возникают разного рода несоответствия. Это может быть причиной отказа выдачи исполнительного документа. Следовательно, истцу перед подачей иска–заявления необходимо сформировать свои требования четко и ясно.

Судебные ведомства могут ссылаться и к тому, что в иске присутствует публичный элемент — это будет расценено как нарушение основных принципов отечественного законодательства.

При составлении иска–заявления нужно тщательно изучить статью 222 (часть вторая) ГК РФ, в которой указано, что лицо, проводящее самовольную постройку, не имеет на нее законорасполагающих прав. То есть, такое лицо не может полноценно распоряжаться постройкой и проводить разные манипуляции: дарить, продавать, арендовать, заключать прочие сделки.

Обращаясь к содержанию статьи 14 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218–ФЗ, стоит обратить внимание на то, что практическое внедрение судебных решений о правах на самострой возможна только вынесения судебным ведомством соответственного решения.

Для упрощения процесса необходимо подать через МФЦ или Росреестр такие регистрационные документы:

• стандартное заявление о госрегистрации;
• доверенность лица, которое представляет права собственника или другие удостоверяющие документы;
• официальное решение арбитражного ведомства, суда общей юрисдикции, в котором указано признание права.

Регистрационные действия невозможно провести без признания права в соответственном порядке и получения исполнительного листа. Все регистрационные сведения проходят через рассмотрение независимым арбитром.

Следовательно, основание для госрегистрации прав на данную постройку в ходе исполнительного судопроизводства через третейский суд — решение госсуда, после вступления в силу которого и выдается исполнительный документ.

Нюансы правоприменительной практики

Постройка, возведенная самовольно, в соответствии со статьей 222 ГК, — это здание, строение, сооружение, которые возведены на участке, не допускающем строительство на нем или такие работы не регламентированы порядком. Также к самострою относятся постройки, созданные без регистрационных документов или с нарушением строительно–регламентных норм.



К самовольной постройке не относится здание или сооружение, возведенное без учета законных ограничений, и собственник участка не знал (не мог знать) установленных ограничений.

Постройка–самострой отличается таким спектром признаков:

• сооружена без разрешения;
• создана с несоблюдением нормативов (градо–строительных, архитектурно–проектных и других);
• сооружена на незарегистрированном участке, построена без уклона на указанное использование.

Самострой отличается заданным спектром признаков как на момент возведения, так и на дату выявления. Застройщик изначально на момент строения самовольной постройки знает о таких нарушениях и все равно проводит строительство. Причем нарушения не были исправлены ни на начало строительства, ни на момент его проведения или окончания.

В каких случаях проводиться и не проводиться легализация

Позиции судов относительно прав присвоения и легализации самостроя различны.

В правоприменительной практике выделяют несколько важных признаков самовольных построек:

• нарушение может быть частно–правовое (к примеру, строительство проведено на земле, право регистрации на которую отсутствует); содержательное нарушение (не соблюдены как строительные, так и градостроительные нормы); публично–правовое (строительные работы проводят без каких–либо разрешений);
• к такой постройке относится объект недвижимости, который создан без разрешения владельца земли (документальное определение ВС РФ №305–ЭС15–6246 от 28.06.2016);
• проведение операций с самовольной постройкой расценивают незаконными, если имеет место хотя бы одно из условий признания самостроя (документальное определение ВС РФ №69–КГ14–10 от 13.01.2015).

На данный момент уже установлено в правоприменительной практике, когда провести легализацию такой постройки невозможно:

• проведение реконструкций единицы недвижимости;
• утверждено право на самовольную постройку по срокам давности;
• постройка возведена до 01.01.1995 года — статья 222 (III часть) ГК РФ;
• право необходимо подтвердить только на часть самовольной постройки.

Снос самовольных построек: особенности

Снос таких построек — санкция за нарушение. В ряде случаев это является необходимой мерой. Не все нарушения являются основаниями для сноса. Для проведения данной процедуры обязательно должен быть иск о сносе.

Кроме того, самострой, который не был узаконен в установленном порядке (в административно–правовом, судебном), следует сносить. Это касается случаев нарушения строительства:

• сооружение создано с нарушением запретов на строительство;
• совладелец требует сноса самовольной постройки или наличие таковой ущемляет права (интересы) совладельца;
• недвижимость реконструирована самостоятельно (в надлежащий вид ее невозможно привести);
• постройка создана с нарушением градостроительных норм и не способна эксплуатироваться в законном порядке.

В тоже время самострой не подлежит сносу в таких случаях:

• единственным основанием для сноса служит согласие сособственников;
• в ходе разрешения процедурно–документарных вопросов не были приняты меры для разрешения спора.

Сносить самовольные постройки можно только на основе предоставленного документа. Это может быть актуальное судебное решение или постановление органов местной власти, которые указывают до какого срока необходимо снести постройку.

Стоит обратить внимание на то, что если в судебном решении разрешен снос самовольной постройки или же право на рассматриваемый объект уже подтверждено, то принять решение в административном порядке уже будет невозможно. Отдельно можно рассматривать позиции ВС РФ по разным делам. Есть ситуации, к которым можно применить статью 222 и к которым нельзя это сделать.

Самовольное строительство уже само по себе является правонарушением. К самострою относят объекты, которые возведены на участках, созданных не для этой цели или с явным нарушением градостроительных правил.

Правоприменительная практика в третейских разбирательствах представляется в разном фокусе. Собственники недвижимости должны понимать, как происходит данный процесс не только в правовом спектре.